A revisão contratual de imóveis comerciais após o cenário da covid

Se você aluga alguma sala comercial ou conhece alguém que tenha um estabelecimento que foi impedido de trabalhar por fato alheio a sua vontade, ou seja a alta disseminação do novo corona vírus e as decisões governamentais de "lockdown", você poderá se enquadrar nos casos de revisão contratual para eventualmente efetuar um menor pagamento, durante esse período.

Como uma alternativa emergencial, o Brasil vem aplicando através de decretos, a diminuição de atividades presenciais para diminuir a frequência da população em espaços públicos, mas ao ficar impedido de trabalhar em seus estabelecimentos, o pequeno empresário vem sendo prejudicado em virtude desse desequilíbrio contratual, que afeta a obrigação do locatário de pagar seus alugueis, já que suas obrigações continuam como pagamentos de funcionários, fornecedores, além das despesas de água, luz, segurança e outras em seu ambiente laboral.

Mas então existe uma alternativa para pagar menos?

Conforme o ordenamento jurídico brasileiro, presente no Código Civil brasileiro, é possível sim a revisão judicial em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem a uma das partes !prestação excessivamente onerosa", desde realizada em forma de exceção e com prazo predeterminado.

Também, como amparo legislativo o comerciante locatário poderá valer-se dos preceitos expostos na Lei do Inquilinato já que prevê em seus artigos a possibilidade, de modificação das cláusulas por intermédio de acordo mutuo, ou em caso de desacordo, a ação revisional do contrato, por intermédio da via judicial, in verbis:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado

Nesse sentido, não somente os imóveis de aluguel que possuam já os três anos de vigência contratual, mas sim todos aqueles que foram prejudicados por essas medidas restritivas que visam o bem maior, qual seja a diminuição do contagio do corona vírus.

Em primeiro momento sempre é aconselhável que as partes reúnam-se para discutir um possível acordo, por ser mais rápido e da mesma valia, no qual deverá ser analisada a expectativa de lucro do locador, com as possibilidades de pagamento do locatário. Porém caso não haja nenhum acordo, a alternativa de recorrer ao Poder Judiciário é totalmente cabível, onde deverá ser elaborada uma análise criteriosa da ocorrência fática cumulativamente com os elementos da teoria da imprevisão.

Então, as chances de privilegiar o locatário serão grandes para diminuir o valor dos alugueis por um certo período, visando a manutenção do contrato, e por isso você deve procurar um advogado especializado nesse assunto, para lhe ajudar a passar por esse período conturbado com o mínimo de dignidade para a sua sobrevivência.